VAA Newsletter –Ausgabe Dezember 2013

Der Werbungskostenabzug setzt nicht voraus, dass Ihnen schon Mieteinnahmen zufließen. Denn jeder, der die Absicht hat zu vermieten, darf sofort seine Werbungskosten absetzen, auch wenn er erst in späteren Kalenderjahren Mieteinnahmen erzielt. Dann liegen vorweggenommene beziehungsweise vorab entstandene Werbungskosten vor. Infrage kommen Abschreibungen, Finanzierungskosten, Renovierungskosten und Aufwendungen für Inserate zum Beispiel in der Zeitung oder in Online-Immobilienbörsen.

Es gibt keine Vorschrift darüber, wie lange auch ohne Mieteinnahmen Werbungskosten abgesetzt werden dürfen. Je länger aber etwa eine Immobilie leer steht, umso nachdrücklicher müssen sich die Inhaber um eine Vermietung bemühen. Sonst geht das Finanzamt von Liebhaberei aus und erkennt ihre Verluste nicht an.

Verweigert das Finanzamt den Werbungskostenabzug, weil es keine Vermietungsbemühungen feststellen kann, müssen Vermieter glaubhaft machen, dass sie ursprünglich vermieten wollten. Ein Argument kann beispielsweise sein, dass die Vermietungsabsicht erst nachträglich aus ganz bestimmten Gründen weggefallen ist, etwa wegen unvorhergesehener Versetzung oder plötzlichen Finanzierungsschwierigkeiten.

Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug bei Vermietung und Verpachtung

Durch rechtzeitige Planung von Maßnahmen und Zahlungen können Sie bestimmen, wann Werbungskosten anfallen und damit die Steuerbelastung eines bestimmten Jahres gezielt beeinflussen.

•    Vorweggenommene Werbungskosten: Grundsätzlich können beinahe alle Kosten, die als Werbungskosten während der Vermietung anfallen, auch schon im Vorfeld entstehen. Hinzu kommen weitere Kosten, die sich bereits vor einer Vermietung ergeben können, wie beispielsweise Fahrtkosten für die Besichtigung möglicher Kaufobjekte, auch wenn der Kauf später nicht zustande kommt.

Vorweggenommene Werbungskosten müssen in dem Jahr in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben werden, in dem die Kosten angefallen sind. Sind noch keine Mieteinkünfte angefallen, werden ausschließlich die Werbungskosten angegeben.

•    Nachträgliche Werbungskosten: Ebenso wie vor der Vermietung können auch nach Ende der Vermietung noch Kosten anfallen, die in engem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den vorherigen Mieteinnahmen stehen. Unter diese Regelung können zum Beispiel Schuldzinsen für ein Darlehen fallen, mit dem während der Vermietung Instandhaltungsaufwendungen bezahlt wurden. Ebenfalls als nachträgliche Werbungskosten anerkannt werden die Kosten für den Abriss einer Immobilie, wenn der Grund für den Abriss in die Zeit der Vermietung fällt.

•    Drittaufwand: Als Werbungskosten oder Betriebsausgaben können grundsätzlich nur solche Aufwendungen angesetzt werden, die man als Vermieter auch selbst getragen hat. In zwei Ausnahmefällen erkennt das Finanzamt auch dann Werbungskosten an, wenn eine dritte Person diese für den Vermieter getragen hat: Haben die Beteiligten aus wirtschaftlichen und praktischen Erwägungen vereinbart, dass eine fällige Zahlung, die von einem Ehepartner zu leisten ist, ausnahmsweise vom anderen Partner übernommen wird, kann diese Verkürzung der Zahlungsläufe steuerlich anerkannt werden (sogenannter abgekürzter Zahlungsweg). Die Richter des BFH gehen sogar noch weiter und haben auch dann der Anerkennung von Drittaufwand zugestimmt, wenn der Dritte nicht nur die Rechnung zahlt, sondern sogar den Auftrag im Interesse des Immobilieneigentümers selbst erteilt (sogenannter abgekürzter Vertragsweg).

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